PRU St Eloi - Les Géraniums

Projet de Renouvellement Urbain de St-Eloi – Les Géraniums

Le contexte urbain et social

Construite en 1968, la « Cité des Géraniums » est constituée d’un groupe immobilier de 155 logements Programmes Sociaux de Relogement (PSR) répartis en 4 bâtiments.

Elle se trouve alors en frange du tissu urbain rochelais, au delà du cimetière principal de la ville, dans un secteur où l’extension urbaine commençait juste à s’amorcer spontanément.

Située au sein d’un îlot de 625 habitants, elle concentre des familles en grande difficulté sociale dans un habitat collectif obsolète.

Depuis, la situation sociale s’est dégradée, plus que dans le reste du parc social. Les difficultés financières et sociales se sont donc accumulées, associées à des difficultés comportementales générant de fait un fonctionnement social particulier que les tentatives précédentes d’intervention sur le cadre bâti et les nombreux dispositifs de la Politique de la Ville n’ont pu solutionner. Enfin, l’image de plus en plus négative de cet îlot l’a refermé sur lui même, tout comme la population qui ne s’y renouvelle pas.

Cette cité a besoin d’une mutation profonde qui ne peut relever que d’un projet de renouvellement urbain.

L’opportunité foncière offerte par la libération des terrains des serres municipales de La Rochelle (dont les 3 ha viendront compléter les 1,9 ha de la cité appartenant à l’OPH), est saisie pour mettre en œuvre une opération d’ensemble situant « Les Géraniums » dans un projet urbain plus vaste et ouvert sur l’ensemble du quartier et de la ville.

85 des 155 logements actuels seront démolis. Les 70 conservés dans deux immeubles feront l’objet d’une réhabilitation lourde et d’une résidentialisation ; 226 logements nouveaux seront construits, dont une grande partie de statut privé pour retrouver une mixité sociale.

L’historique

En septembre 2003, une étude préalable à la définition d’un projet social et urbain pour la cité des Géraniums a été conduite par un cabinet extérieur.

Après diverses réunions de concertation, elle a permis de préciser les bases d’un cahier des charges pour lancer un concours d’urbanisme qui a été engagé en septembre 2005.

La complexité tenait essentiellement dans la volonté partagée de conserver les bâtiments 1 et 2, de reconstituer l’offre sociale existante tout en changeant radicalement la forme et les modalités d’appropriation de ses futurs habitants pour un foncier devant accueillir environ 300 logements.

En effet, suite à l’étude menée auprès des habitants et des partenaires, 3 scénarii se sont dégagés sur l’évolution du quartier :
- La démolition des 4 immeubles,
- La rénovation et la résidentialisation des 4 immeubles,
- La démolition de deux immeubles et la réhabilitation/résidentialisation des deux autres.

C’est cette dernière option qui a été retenue, d’autant plus que la préférence des habitants se portait sur la conservation des bâtiments 1 et 2.

L’ensemble des enjeux, l’importance et la complexité du programme ont amené la ville à élaborer un Projet de Renouvellement Urbain dont le périmètre a été arrêté et a fait l’objet d’une dérogation de l’ANRU (le 30 mai 2005, le Ministre délégué au Logement et à la Ville a donné son accord afin que la Ville de La Rochelle bénéficie de la dérogation prévue à l’article 6 de la loi du 1er août 2003 pour la Cité des Géraniums ; la DIV a fait connaître le 19 avril 2006 le périmètre de quartier constituant l’assiette géographique de la dérogation). Le périmètre du PRU se cale sur celui de la Délégation Interministérielle à la Ville.

Le projet

Ce projet est désormais entré en phase opérationnelle avec notamment la libération des terrains occupés jusqu’alors par les serres municipales, terrains destinés à l’opération de RU de ce secteur.

Ce projet prévoit en outre la démolition de 85 logements et la construction – réhabilitation sur site de près de 300 logements.

Il prévoit également la reprise totale des espaces publics et s’appuie sur la volonté de réintégrer durablement la Cité des Géraniums dans le quartier et dans le reste de la ville, de réaffirmer la volonté de mixité sociale à travers des programmes de construction diversifiés sur le site, et de le structurer à travers des espaces publics vastes et de qualité.

Le parti pris urbain :

• Le choix alternatif d’une grande densité horizontale (65 logements à l’hectare) permettant une part significative de logements individuels, plutôt que verticale, avec du stationnement sur parcelle ou sur l’espace public, bien distinct des espaces privés.
• La volonté d’une mixité urbaine et sociale induisant un nouveau peuplement par une diversité architecturale et de typologie des logements (public/privé, location/accession), en cohérence avec l’environnement préexistant du site.
• Un îlot résidentiel HQE ouvert inséré dans le quartier de St Eloi et réintégré aux fonctions sociales alentours (équipements et commerces).

Les objectifs généraux

• Réintégrer la Cité des Géraniums dans le quartier, dans le reste de la ville et de l’agglomération
• Accompagner le renouvellement urbain
• Favoriser la mixité sociale
• Renouveler l’existant
• Aménager l’espace

Les opérations du programme

• Démolition de 85 logements (bât 3 et 4)
• Construction de 93 logements sociaux (dont 13 PSLA et 5 PLAI hors site
• Réhabilitation lourde des bâtiments 1 et 2 (70 logements
• Résidentialisation des bâtiments 1 et 2 (70 logements)
• Construction de 141 logements privés (Association Foncière Logement, promoteurs, etc)
• Aménagement des espaces publics du site des Géraniums.

Le planning

Le dépôt du dossier de lotissement est intervenu récemment.

Les travaux de viabilisation des terrains libérés par les serres municipales devraient recevoir un début d’exécution dès l’automne 2008, et seront suivis de la commercialisation de ces terrains destinés à la construction.

Dans ce prolongement, les études menées par l’OPH CDA depuis le mois de juillet dernier devraient permettre le démarrage des travaux de réhabilitation et de construction de logements dès le début de l’année 2009.

Avant la fin de cette année, les bâtiments 1 et 2 seront partiellement démolis. En effet, une partie de leurs fondations seront utilisées comme base de construction pour les nouveaux logements. De plus,ces immeubles sont conservés pour éviter un problème de relogement. La démolition des bâtiments 3 et 4 est prévue pour l'année 2011. En tout, 6 logements seront détruits.

Concernant la réhabilitation en particulier, l’OPH a retenu fin juin un cabinet pour travailler sur ce dossier sur la base du financement figurant dans la maquette financière. Nous aurons les premiers éléments de réflexions de l'équipe de maîtrise d'œuvre en septembre.

Une demande de dérogation pour le commencement anticipé de ces travaux sera déposée avec le dossier définitif.

L’OPH a adressé le dossier de démolition à la DDE mi juillet.